ESKROU TIZIMI — KO‘CHMAS MULK BOZORIDA ISHONCH VA XAVFSIZLIKNI TA’MINLAYDIGAN ZAMONAVIY YECHIMDIR!
Bugungi kunda mamlakatimiz iqtisodiyotida bozor munosabatlari tobora chuqurlashib, mulk oldi-sotdisi, investitsiya jarayonlari hamda qurilish sohasidagi faollik yangi bosqichga chiqmoqda. Ayniqsa, aholini uy-joy bilan ta’minlash, zamonaviy turar joy massivlarini barpo etish, shahar va tumanlar infratuzilmasini kengaytirish borasida keng ko‘lamli ishlar amalga oshirilmoqda. Bunday sharoitda ko‘chmas mulk bozorining shaffof, tartibli va ishonchli faoliyat yuritishi nihoyatda muhim masalaga aylanadi. Chunki fuqarolarning katta qismi hayoti davomida eng yirik xarajatni aynan uy-joy sotib olish uchun amalga oshiradi. Shu bois bu jarayonda mablag‘ xavfsizligi, huquqiy kafolat va o‘zaro ishonch masalasi alohida ahamiyat kasb etadi.
Ana shunday zaruratdan kelib chiqib, jahon amaliyotida keng qo‘llanilayotgan eskrou tizimi bugungi kunning eng dolzarb moliyaviy mexanizmlaridan biri sifatida e’tirof etilmoqda. Ushbu tizim, oddiy qilib aytganda, xaridor va sotuvchi o‘rtasidagi hisob-kitobni uchinchi ishonchli tomon orqali amalga oshirish usulidir. Xaridor pul mablag‘ini to‘g‘ridan-to‘g‘ri sotuvchiga bermaydi, balki maxsus nazorat ostidagi hisob raqamiga o‘tkazadi. Kelishilgan shartlar bajarilgachgina ushbu mablag‘ sotuvchiga beriladi. Agar shartnoma talablari bajarilmasa, mablag‘ xaridorga qaytariladi. Natijada har ikki tomonning manfaatlari himoya qilinadi.
Mazkur tizimning eng katta afzalligi shundaki, u ishonch yetishmaydigan joyda ishonch yaratadi. Odatda ko‘chmas mulk oldi-sotdisida xaridor “pulni bersam, hujjatlar to‘g‘ri rasmiylashtiriladimi?”, sotuvchi esa “mulkni topshirsam, pulni olamanmi?” degan savollar bilan yuzlashadi. Ayniqsa, qurilishi davom etayotgan uy-joylar bo‘yicha bu xavotir yanada kuchli bo‘ladi. Chunki fuqarolar hali bitmagan obyekt uchun oldindan katta miqdorda mablag‘ to‘laydi. Ayrim hollarda qurilishning kechikishi, sifatning talabga javob bermasligi yoki mablag‘lardan maqsadsiz foydalanish kabi holatlar uchrab turadi. Eskrou tizimi esa aynan shunday tavakkalchiliklarni kamaytirishga xizmat qiladi.
Dunyo tajribasi shuni ko‘rsatadiki, ushbu tizim qo‘llanilgan mamlakatlarda ko‘chmas mulk bozorida barqarorlik sezilarli darajada oshgan. Masalan, AQShda uy-joy oldi-sotdi bitimlarining asosiy qismi maxsus vositachi hisoblari orqali amalga oshiriladi. Ayrim hududlarda bunday bitimlar ulushi 80 foizdan ham yuqori ekani qayd etiladi. Bu esa xaridor va sotuvchi o‘rtasidagi nizolarni kamaytirib, hujjatlarni rasmiylashtirish jarayonini tartibga solgan.
Birlashgan Arab Amirliklari, xususan Dubay tajribasi ham alohida e’tiborga loyiq. U yerda qurilishi davom etayotgan turar joy loyihalari bo‘yicha fuqarolardan tushgan mablag‘lar maxsus nazorat hisoblarida saqlanadi. Qurilishning ma’lum bosqichi bajarilgachgina mablag‘ning bir qismi ajratiladi. Natijada mablag‘larning noto‘g‘ri yo‘naltirilishi kamaygan, aholi ishonchi ortgan va bozorga xorijiy sarmoya oqimi kuchaygan. Singapurda esa uy-joy qurilishi sohasida qat’iy moliyaviy nazorat tizimi joriy etilgan. Xaridorlardan tushgan mablag‘lar bosqichma-bosqich sarflanadi. Shu sababli qurilishi to‘xtab qolgan yoki yarim yo‘lda qolgan loyihalar soni juda kam uchraydi. Bu esa bozorning barqarorligi va aholining tizimga bo‘lgan ishonchini mustahkamlagan.
Xalqaro kuzatuvlar shuni ko‘rsatadiki, mablag‘lar himoyalangan tartibda boshqariladigan bozorlarda bitimlar tezligi ham yuqori bo‘ladi. Ayrim tahlillarga ko‘ra, xavfsiz hisob-kitob tizimlari joriy etilgan hududlarda ko‘chmas mulk bitimlari hajmi 15–25 foizgacha faolroq kechishi mumkin. Sababi, odamlar o‘z mablag‘ining xavfsizligiga ishonsa, qaror qabul qilish ham tezlashadi.
Bugungi O‘zbekiston sharoitida ham ushbu tizimni joriy etish masalasi dolzarbdir. So‘nggi yillarda mamlakatimizda yangi uy-joylar qurilishi, ipoteka dasturlari va xususiy qurilish tashkilotlari soni sezilarli darajada ortdi. Poytaxt va viloyat markazlarida ko‘p qavatli uylar soni keskin ko‘paymoqda. Bu esa ko‘chmas mulk bozorida yangi imkoniyatlar bilan bir qatorda, yangi talablarni ham yuzaga chiqarmoqda. Fuqarolar endi nafaqat uy sotib olishni, balki o‘z mablag‘ini qanday himoya qilishni ham o‘ylamoqda.
Agar O‘zbekistonda eskrou tizimi keng yo‘lga qo‘yilsa, avvalo oddiy fuqarolar manfaat ko‘radi. Xaridor to‘lagan pul mablag‘i nazorat ostidagi hisobda saqlanadi. Qurilishning belgilangan bosqichlari bajarilgach yoki uy foydalanishga topshirilgachgina mablag‘ quruvchi tashkilotga beriladi. Demak, fuqaroning mablag‘i nazoratsiz qolmaydi. Bu esa odamlarning yangi uy-joy loyihalariga bo‘lgan ishonchini oshiradi.
Ikkinchidan, ushbu tizim halol ishlaydigan qurilish tashkilotlari uchun ham foydali. Sifatli ishlayotgan korxonalar aholining ishonchini tezroq qozonadi. Natijada bozorda obro‘li va mas’uliyatli tadbirkorlar soni ortadi. Mas’uliyatsiz yoki moliyaviy intizomi sust tashkilotlar esa tabiiy ravishda bozordan siqilib chiqadi.
Uchinchidan, bank tizimi uchun ham yangi imkoniyatlar paydo bo‘ladi. Maxsus hisoblarni yuritish, mablag‘lar harakatini nazorat qilish va qurilish jarayonlarini moliyalashtirish bo‘yicha yangi xizmatlar shakllanadi. Bu esa moliya bozorining rivojlanishiga ijobiy ta’sir ko‘rsatadi.
Albatta, ushbu tizimni joriy etishda puxta huquqiy asos zarur. Maxsus hisoblarni yuritish tartibi, mablag‘ni chiqarish shartlari, taraflarning javobgarligi va nizolarni ko‘rib chiqish tartibi qonunchilikda aniq belgilanishi kerak. Shuningdek, aholiga ushbu tizimning mazmuni va afzalliklarini sodda tilda tushuntirish muhimdir. Chunki har qanday yangilik avvalo fuqarolar tomonidan anglab yetilgandagina samarali ishlaydi.
Bugun O‘zbekiston iqtisodiyoti yangi bosqichga chiqmoqda. Mulkdorlar sinfi kengaymoqda, aholi daromadlari ortmoqda va uy-joyga talab yuqori darajada saqlanib qolmoqda. Ana shunday paytda ko‘chmas mulk bozorida xavfsizlik va ishonchni ta’minlaydigan zamonaviy vositalarni joriy etish davr talabi hisoblanadi. Eskrou tizimi ana shunday vositalardan biridir.
Xulosa qilib aytganda, eskrou tizimi oddiy hisob-kitob usuli emas, balki bozor madaniyatini yuksaltiradigan, fuqarolar mablag‘ini himoya qiladigan va qurilish sohasida tartib-intizomni mustahkamlaydigan samarali mexanizmdir. Jahon tajribasi uning foydasini allaqachon isbotlagan. Endi ushbu tajribani O‘zbekiston sharoitiga mos ravishda joriy etish va ko‘chmas mulk bozorining yanada sog‘lom rivojlanishiga xizmat qildirish muhim vazifa bo‘lib qolmoqda. Ishonchli bozor esa, avvalo, xalq manfaatlariga xizmat qiladi.
Viqorjon Bahriddinov
TDIU, Makroiqtisodiy siyosat va prognozlashtirish kafedrasi dotsenti, PhD.
